Nov/06 - Quem lida com o mercado imobiliário comercial já deve ter se deparado com um novo termo: o retrofit. A palavra, que já foi abrasileirada, tem sua origem no latin “retro” (movimentar-se para trás) e inglês “fit” (adaptação, ajuste) e tecnicamente significa adicionar nova tecnologia ou características a sistemas antigos. Foi primeiramente usada em países onde a rigidez quanto à conservação do patrimônio arquitetônico não permitia a mudança da fachada, mas era flexível quanto à adequação das estruturas internas, com melhorias e adaptações para seu melhor uso.

No que diz respeito às construções em geral, significa revitalizar edifícios antigos, melhorando seu uso pela troca de instalações  internas  antigas  por outras mais modernas, como elevadores, sistema de ar condicionado, tubulações e fiação, sistema de automoção, segurança, entre outros itens. Atualmente, o retrofit foi ampliado para edifícios comerciais, e principalmente em grandes cidades, como São Paulo e Rio de Janeiro, já são vários os exemplos. É o exemplo do Edifício Standard, no Rio de Janeiro.

Duas condições fundamentais para o sucesso do retrofit de um edifício são, também, as principais causas de inibição para que o mesmo ocorra: (i) uma estrutura física compatível com as demandas do mercado. O edifício deve ter um pé direito livre, de pelo menos 2,6 m (o que significa que o pé direito laje a laje deve ter no mínimo 3,5 m) e um grande vão livre entre as colunas, e (ii) um número pequeno de proprietários do edifício, caso contrário fica inviável a tomada de decisão conjunta ou, até mesmo, a venda do imóvel para um investidor.

Cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, por conta da própria história de ocupação, têm muitos edifícios antigos em áreas como o Centro, e que exatamente por não apresentarem as especificações técnicas apropriadas, estão sendo abandonadas. As consequências disso são desvalorização das propriedades e queda dos valores de mercado para locação. O padrão de ocupação cai e invasões não são raras. Para quebrar esse ciclo, o retrofit tem se apresentado como uma opção à demolição, quando a estrutura do edifício assim o permite.   Um bom exemplo disso é retrofit em andamento do Standard Building, no Rio de Janeiro.

Quando o assunto é a locação de edifícios “retrofitados” um cuidado importante deve ser tomado: saber se houve de fato um retrofit. Muitos proprietários têm feito uma reforma superficial que inclui a troca de carpetes, piso, forro e materiais de revestimento, mas não um retrofit propriamente dito. Isso pode dificultar o uso de tecnologias de comunicação, como o uso de banda larga, ou sobrecargas do sistema elétrico. Esta, por exemplo, tem sido tema de crescente preocupação para arquitetos e engenheiros, já que, segundo o Corpo de Bombeiros, é a primeira causa de incêndios não naturais.

De modo geral, apesar de ainda tímido entre as alternativas, o retrofit tem um bom potencial de crescimento, O grande desafio para os incorporadores será encontrar edifícios com estruturas físicas com os pré-requisitos mínimos necessários para realizá-lo.